奧運(yùn)會(huì)后到2010年7月，盡管鳥(niǎo)巢的各項(xiàng)收入接近5億元，但奧林匹克商業(yè)區(qū)預(yù)留的20多萬(wàn)平方米的商圈規(guī)劃，其實(shí)才剛剛起步。
隨著IBM三個(gè)字母開(kāi)始浮現(xiàn)在盤古大觀的“龍頭”側(cè)立面，這座堪稱國(guó)內(nèi)最豪華寫字樓之一的建筑，終于在北京奧運(yùn)會(huì)后兩周年之際迎來(lái)了自己的第一個(gè)大客戶。
消息稱，IBM的租約于2009年12月31日正式簽訂，簽約面積2.3萬(wàn)余平方米，共7層。
“這確實(shí)是標(biāo)志性的一單。”第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部助理董事溫書閱說(shuō)，“不過(guò)，雖然我們的預(yù)租率高達(dá)38%，但鳥(niǎo)巢周邊奧運(yùn)商圈的形成遠(yuǎn)非一日之功，沒(méi)有5~10年，很難。”
對(duì)此，來(lái)自中信聯(lián)合體的知情人士表示贊同。該人士透露，北京奧運(yùn)會(huì)后到2010年7月，盡管鳥(niǎo)巢的各項(xiàng)收入接近5億元，但奧林匹克商業(yè)區(qū)預(yù)留的20多萬(wàn)平方米的商圈規(guī)劃，其實(shí)才剛剛起步。
市場(chǎng)讓位于市長(zhǎng)
第一太平戴維斯全權(quán)代理盤古大觀寫字樓的租賃和物業(yè)管理。按溫書閱的說(shuō)法，IBM第一次展開(kāi)對(duì)盤古大觀寫字樓的接觸始于2009年七八月份。
“每天16萬(wàn)元租金的傳言并不準(zhǔn)確，可以肯定的是，IBM簽約時(shí)，盤古大觀寫字樓的驗(yàn)收尚未完成，對(duì)方能夠選擇共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，又是第一個(gè)大客戶，租金確實(shí)很優(yōu)惠。”溫書閱告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。
“在IBM入駐盤古大觀的過(guò)程中，奧運(yùn)村管委會(huì)發(fā)揮了巨大說(shuō)服作用。而且盤古大觀的營(yíng)銷手法，也給略顯迷茫的奧運(yùn)村管委會(huì)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了啟示。”溫書閱說(shuō)，包括鳥(niǎo)巢、水立方在內(nèi)的奧林匹克區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)，不可能完全依靠游客和流動(dòng)人口，盤古大觀及周圍奧運(yùn)商圈的逐步成熟，能夠?yàn)閵W林匹克商業(yè)區(qū)的運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)提供幫助。
前述中信聯(lián)合體知情人士進(jìn)一步確認(rèn)稱，盤古大觀位于海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)交界，IBM原先租住的盈科大廈到期后，朝陽(yáng)區(qū)很難舍得IBM搬離朝陽(yáng)，而IBM入駐盤古大觀，可謂一舉多得：既為朝陽(yáng)區(qū)保證了稅收，又能帶動(dòng)奧運(yùn)村商圈的形成，平衡區(qū)域發(fā)展，同時(shí)，IBM也能獲得更好的形象宣傳、各種看不見(jiàn)的優(yōu)惠扶持政策及租金優(yōu)惠。
作為特大型央企，中信聯(lián)合體曾是鳥(niǎo)巢的建造商兼商業(yè)運(yùn)營(yíng)所有者。但考慮到鳥(niǎo)巢未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的充分不可測(cè)性，中信聯(lián)合體在2009年國(guó)慶前夕與北京市國(guó)資委下屬的國(guó)資運(yùn)營(yíng)公司簽訂協(xié)議，將鳥(niǎo)巢運(yùn)營(yíng)權(quán)歸還北京市，只是按比例享受未來(lái)的運(yùn)營(yíng)收益。
“這么做，可以說(shuō)是將市場(chǎng)讓位于市長(zhǎng)，但實(shí)際上，中信并不吃虧。”該人士分析認(rèn)為，鳥(niǎo)巢目前每年的運(yùn)維費(fèi)用高達(dá)7000萬(wàn)元，加上建造成本約30億元的年折舊費(fèi)用，即便按30年折舊，每年的投入都需要1.7億元以上。考慮到鳥(niǎo)巢未來(lái)的游客肯定呈下降趨勢(shì)，成本折舊費(fèi)用卻不斷上升，政府愿意接管鳥(niǎo)巢等奧運(yùn)設(shè)施的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，其實(shí)是企業(yè)很好的退出機(jī)會(huì)。況且，中信因?yàn)槌薪B(niǎo)巢，已經(jīng)獲得了很多國(guó)際訂單及國(guó)內(nèi)的各項(xiàng)優(yōu)惠。
“奧運(yùn)村”交通瓶頸
即便IBM要到9月初才能完成全部入駐，但每天早上上班時(shí)間，由安慧橋自東向西到盤古大觀的路已經(jīng)擁堵不堪。
由于鳥(niǎo)巢、水立方、奧運(yùn)村、奧林匹克公園區(qū)有特別的象征意義，安保一度是其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵難題。過(guò)于嚴(yán)格的安保勢(shì)必影響客流和人氣，現(xiàn)在，在考慮到后奧運(yùn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)之后，奧運(yùn)村管委會(huì)已經(jīng)決定開(kāi)放奧運(yùn)村地下隧道，這也能為盤古大觀等周邊高端商業(yè)物業(yè)增加約1000個(gè)停車位。
但是看起來(lái)，1000個(gè)停車位的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
“盤古大觀在設(shè)計(jì)之初就有完整的營(yíng)銷思路。其酒店早就開(kāi)始營(yíng)業(yè)，獨(dú)立的盤古公寓單獨(dú)出售，寫字樓租賃成為運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵。寫字樓出租得好，能夠直接帶來(lái)客流和消費(fèi)能力，盤古龍廊等商業(yè)店鋪的招商才能迎來(lái)更多高端商家，酒店也才能有更充足客源。”溫書閱說(shuō)，從定位的角度看，盤古大觀周邊的奧運(yùn)商圈其主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是成熟的CBD三期和燕莎商圈。CBD三期公司集聚優(yōu)勢(shì)明顯，而燕莎商圈有十多座五星級(jí)酒店，氛圍成熟。奧運(yùn)村商圈和盤古大觀、鳥(niǎo)巢、水立方等從新地標(biāo)到新商業(yè)地標(biāo)，總要有個(gè)5~10年的規(guī)劃成熟期。
奧運(yùn)會(huì)后到2010年7月，盡管鳥(niǎo)巢的各項(xiàng)收入接近5億元，但奧林匹克商業(yè)區(qū)預(yù)留的20多萬(wàn)平方米的商圈規(guī)劃，其實(shí)才剛剛起步。
“奧運(yùn)商圈還屬于開(kāi)創(chuàng)期。”前述知情人士稱，在2009年完成了中信聯(lián)合體鳥(niǎo)巢運(yùn)營(yíng)權(quán)到政府主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變后，2010年四五月，北京市奧運(yùn)促進(jìn)會(huì)明確了鳥(niǎo)巢地下2萬(wàn)多平方米商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃的修訂，原先既定的商業(yè)和地下酒店等商業(yè)開(kāi)發(fā)讓位于奧林匹克博物館的入駐，工程量不小。
此外，包括中國(guó)美術(shù)館、科技館、國(guó)學(xué)館等紛紛宣布了在奧運(yùn)村區(qū)的入駐計(jì)劃，這些都需要時(shí)間。
“而當(dāng)上述問(wèn)題都解決之后，交通瓶頸或許成為制約該商圈發(fā)展的最大瓶頸。”中信聯(lián)合體人士分析說(shuō)。
北京奧運(yùn)場(chǎng)館后奧運(yùn)商業(yè)開(kāi)發(fā)一覽
鳥(niǎo)巢 雖然未能出讓冠名權(quán)，地下2萬(wàn)多平方米的原有商業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃也被國(guó)家?jiàn)W林匹克博物館入駐計(jì)劃所代替，但因?yàn)槭杖?0元/人·次的參觀門票、偶爾承辦重大活動(dòng)，北京奧運(yùn)會(huì)后截至2010年7月底，鳥(niǎo)巢實(shí)現(xiàn)收入5億元。
水立方 可能是目前商業(yè)改造和賽后運(yùn)營(yíng)最成功的奧運(yùn)場(chǎng)館。因?yàn)閳?chǎng)館建設(shè)資金來(lái)自于華僑捐獻(xiàn)資金，建設(shè)之前，就預(yù)留了賽后的改建計(jì)劃，現(xiàn)在其水上游樂(lè)中心的定位相當(dāng)明確得力。
五棵松 因?yàn)樯婕爱a(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題，五棵松的賽后運(yùn)營(yíng)一直不佳。同盤古大觀位于鳥(niǎo)巢、水立方旁邊的運(yùn)營(yíng)思路類似，太平洋(12.48,-0.08,-0.64%)百貨等購(gòu)物中心也處于五棵松體育館的北側(cè)。當(dāng)然，與盤古大觀成功吸引到了IBM相比，太平洋百貨等的招商并不順利，五棵松的賽后改建和開(kāi)發(fā)計(jì)劃也仍存變數(shù)。
工體成熟的周邊環(huán)境，北京球迷和歌迷們的娛樂(lè)勝地，但工體要想超越奧運(yùn)前的運(yùn)營(yíng)，最關(guān)鍵的因素其實(shí)并不在于自身——北京國(guó)安聯(lián)賽成績(jī)的好壞和各類演出水平的高低，直接決定其營(yíng)運(yùn)業(yè)績(jī)。
